Kontrata e qerasë në Shqipëri: çfarë thotë ligji dhe çfarë të shkruani

Shumica e marrëdhënieve me qera nisin me një kontratë të shkurtër, shpesh të marrë nga interneti dhe të nënshkruar në tryezën e kuzhinës. Ligji nuk kërkon shumë formalitete, por disa rregulla të Kodit Civil vlejnë çfarëdo që të shkruani, ndërsa të tjerat zbatohen vetëm nëse nuk keni rënë dakord ndryshe. Ky udhëzues u shërben si qiramarrësve, ashtu edhe pronarëve që japin shtëpi me qera. Faktet u kontrolluan më 22 tetor 2026 në tekstet e ligjeve të lidhura më poshtë.

Çfarë thotë Kodi Civil për qeranë

Kontrata e qirasë rregullohet nga nenet 801 e në vijim të Kodit Civil (ligji nr. 7850/1994; këtu është përdorur teksti i konsoliduar me ndryshimet deri në ligjin nr. 113/2016). Pikat që ju duhen më shpesh:

• Forma. Kontrata për më shumë se një vit duhet bërë me shkrim (neni 803). Për një kontratë qeraje 1-vjeçare ose më të shkurtër ky detyrim nuk ekziston, por pa letër është e vështirë të provosh çfarë është rënë dakord.
• Kohëzgjatja. Qeraja nuk lidhet për më shumë se tridhjetë vjet; për ndërtesat e banimit kufiri është pesë vjet (neni 803).
• Detyrimet e pronarit. Ta dorëzojë banesën në kohë dhe në gjendje për përdorimin e rënë dakord, ta mbajë në atë gjendje dhe t’i garantojë qiramarrësit gëzimin e qetë (neni 802).
• Riparimet. I bën pronari, përveç mirëmbajtjes së përditshme, që i takon qiramarrësit. Qiramarrësi e njofton pronarin kur duhet një riparim; riparimet urgjente mund t’i bëjë vetë dhe të kërkojë kthimin e shpenzimeve, duke e njoftuar menjëherë (neni 805). Nëse një riparim urgjent nuk kryhet brenda një kohe të arsyeshme, qiramarrësi ka të drejtë për ulje përpjesëtimore të qerasë (neni 809).
• Të metat e banesës. Kur të metat ulin dukshëm përdorimin, qiramarrësi mund të kërkojë zgjidhjen e kontratës ose ulje të qerasë, përveç kur i dinte ose ato dalloheshin lehtë (neni 806).
• Detyrimet e qiramarrësit. Ta përdorë banesën për qëllimin e kontratës, ta paguajë qeranë në afatet e caktuara (neni 812) dhe të përgjigjet për humbjet e dëmtimet gjatë qerasë (neni 813).
• Nënqeraja. Lejohet, përveç kur kontrata e ndalon; por qiramarrësi nuk mund t’ia kalojë kontratën dikujt tjetër pa pëlqimin e pronarit (neni 818). Pronari që nuk e dëshiron nënqeranë duhet ta shkruajë shprehimisht.
• Përmirësimet. Qiramarrësi nuk shpërblehet për përmirësimet që bën, përveç kur ka pasur pëlqimin e pronarit (neni 816).
• Mbarimi. Kontrata me afat mbaron vetë në datën e caktuar, pa nevojë për njoftim (neni 820). Nëse qiramarrësi mbetet në banesë pas afatit dhe pronari nuk kundërshton, qeraja përtërihet me të njëjtat kushte (neni 821). Për qeranë pa afat ligji kërkon njoftimin e palës tjetër, por nuk cakton numër ditësh: shkruajeni vetë në kontratë.
• Kthimi i banesës. Qiramarrësi e kthen banesën në gjendjen që e mori, sipas përshkrimit në kontratë, përveç konsumimit normal. Kur kontrata nuk e përshkruan gjendjen, prezumohet se e mori në gjendje të mirë (neni 814). Kush vonohet ta lirojë, paguan qeranë deri në dorëzim dhe dëmin (neni 815).
• Kur pronari e shet banesën. Blerësi duhet ta respektojë qeranë nëse kontrata ka datë të saktë para shitjes (neni 822); kur qiramarrësi largohet sepse kontrata nuk e kishte këtë datë, pronari i detyrohet dëmshpërblim (neni 824). Pyesni noterin si t’i siguroni kontratës datë të saktë.
• Përparësia. Qiramarrësi që i ka mbajtur rregullisht detyrimet ka përparësi kur lidhet një kontratë e re pas mbarimit (neni 804).

Kreu i qirasë në Kodin Civil nuk flet për depozitë. Depozita mbetet marrëveshje mes palëve: shuma, çfarë mbulon dhe kur kthehet duhet të jenë të shkruara.

Duhet noter? Duhet regjistruar?

Kodi Civil nuk kërkon akt noterial për qeranë e një banese; kërkon vetëm formën e shkruar kur afati kalon një vit. Noteri bëhet i domosdoshëm kur kontrata do të regjistrohet në kadastër:

• Sipas ligjit nr. 111/2018 për kadastrën, neni 57, kontrata e qerasë me akt noterial për më shumë se 9 vjet duhet regjistruar në kartelën e pasurisë, ndërsa ajo mbi një vit mund të regjistrohet. Edhe Kodi Civil (neni 197) kërkon regjistrimin e qerave mbi nëntë vjet. Meqë për banesat afati maksimal është pesë vjet, për një shtëpi me qera regjistrimi është zgjedhje, jo detyrim.
• Sipas tarifave të ASHK-së, regjistrimi i kontratës së qerasë ose nënqerasë kushton 5 000 lekë.
• Akti noterial hartohet në shqip; kur njëra palë nuk e di gjuhën, përmbajtja i përkthehet e plotë (ligji nr. 110/2018 për noterinë, neni 100).

Kontrata ka rëndësi edhe për tatimet. Bizneset që marrin me qera ambiente duhet të ngarkojnë në e-Filing kontratën e qerasë për çdo adresë ku ushtrojnë aktivitet. Detyrimet e pronarit i kemi shpjeguar te udhëzuesi për tatimin mbi qeranë.

Çfarë të shkruani në kontratë

Ligji jep parimet; detajet praktike i vendosni ju. Një kontratë e mirë qeraje përmban:

1. Palët dhe pronën: emrat, numrat e identitetit, adresën e saktë dhe të dhënat e pasurisë siç janë në certifikatën e pronësisë.
2. Afatin: datën e fillimit dhe të mbarimit, si rinovohet dhe sa ditë paralajmërim duhen për largim para kohe.
3. Qeranë: shumën, monedhën (euro apo lekë), ditën e pagesës dhe mënyrën. Transferta bankare lë gjurmë; për pagesat në dorë kërkoni dëftesë.
4. Depozitën: shumën, rastet kur mbahet dhe brenda sa ditëve kthehet pas dorëzimit të çelësave.
5. Shpenzimet: kush paguan dritat, ujin, gazin, internetin dhe mirëmbajtjen e pallatit, dhe në emër të kujt janë kontratat e shërbimeve.
6. Leximin e matësve: shifrat e matësve të dritave, ujit dhe gazit në ditën e hyrjes dhe të daljes.
7. Inventarin: listën e mobilieve dhe pajisjeve me gjendjen e tyre, me foto me datë, të nënshkruar nga të dyja palët. Për shkak të nenit 814, kjo listë është prova kryesore kur kthehet banesa.
8. Riparimet: kë thërret qiramarrësi për një defekt dhe brenda sa kohe duhet ndërhyrë.
9. Rregullat e shtëpisë: nënqeraja, kafshët, numri i banorëve.

Shenjat e rrezikut

• Personi nuk është pronari. Kërkoni certifikatën e pronësisë. Sipas ligjit për kadastrën (neni 17), ajo është dokumenti që provon titullin dhe i lëshohet vetëm pronarit ose bashkëpronarëve. Emri në certifikatë duhet të përputhet me letërnjoftimin e atij që nënshkruan.
• Nënshkruan dikush tjetër. Kërkoni prokurën: sipas Kodit Civil (neni 72) prokura bëhet gjithmonë me shkrim.
• Ka disa pronarë. Çdo bashkëpronar ka kopjen e vet të certifikatës. Kërkoni që të jenë dakord të gjithë.
• Ju jep me qera një qiramarrës tjetër. Kërkoni kontratën e tij dhe kontrolloni që ajo nuk e ndalon nënqeranë.
• Kërkohen para para se ta shihni banesën, ose para në dorë pa dëftesë. Lexoni edhe faqen tonë për mashtrimet me prona.

Për pronarët: ligji për të huajt, neni 136, ndalon dhënien me qera të pasurive të paluajtshme të huajve që nuk kanë dokument udhëtimi të vlefshëm ose vizë apo leje qëndrimi të vlefshme. Kërkoni pasaportën dhe mbani një kopje.

Kur të jeni gati për të kërkuar: shtëpi me qera dhe shtëpi me qera pa agjensi.

Ky udhëzues është informues dhe nuk zëvendëson këshillën e një avokati ose noteri.