Tasse sull’affitto in Albania: quanto paga il proprietario e come si dichiara

Se possedete un appartamento a Durazzo, a Valona o a Saranda e lo affittate quando non ci siete, il canone è tassato in Albania anche se vivete in Italia. Le regole sono nella Legge n. 29/2023 sulle imposte sui redditi e nelle indicazioni dell’Amministrazione fiscale albanese (DPT). Questa guida riguarda i privati che affittano senza un’attività registrata. Dati verificati il 22 ottobre 2026.

L’aliquota

• Il canone di un immobile è reddito da investimento (Legge n. 29/2023, art. 15, comma 1, lettera “dh”).
• I redditi da investimento diversi dai dividendi sono tassati al 15% (art. 24, comma 3). Lo conferma anche il riepilogo fiscale di PwC, aggiornato a luglio 2026.
• Salvo diversa previsione, nessun costo è deducibile dai redditi da investimento (art. 24, comma 4): l’imposta si calcola sul canone incassato, non su quanto resta dopo riparazioni, arredi o mutuo.
• Se il reddito è percepito insieme da più familiari, si considera reddito del familiare con il reddito imponibile annuo più alto (art. 15, comma 3).

Se l’inquilino è un’impresa: la ritenuta alla fonte

Quando un contribuente (una società o una persona fisica registrata con NIPT, il codice fiscale albanese delle imprese) paga un canone a una persona fisica, deve trattenere il 15% alla fonte (artt. 58 e 59). In pratica:

• L’impresa vi versa il canone al netto e dichiara la ritenuta nella dichiarazione mensile delle ritenute, alla voce “canoni pagati a persone fisiche”.
• Secondo le domande e risposte della DPT sulle ritenute, nella dichiarazione figura il proprietario come percettore, con il suo numero di identificazione, anche se il canone lo incassa un rappresentante con procura notarile.
• Se il canone del contratto è inferiore al minimo fissato dalla Decisione del Consiglio dei ministri n. 469 del 3 giugno 2015, l’impresa dichiara il canone del contratto ma calcola l’imposta sul valore minimo. Lo stesso vale per i locali dati in comodato gratuito.
• Le imprese devono caricare nel sistema e-Filing il documento di proprietà o il contratto di affitto di ogni sede in cui operano: la DPT lo usa per controllare le ritenute e precompilare le dichiarazioni dei privati.

Se affittate a un’impresa, scrivete nel contratto se il canone concordato è lordo o netto della ritenuta.

Se l’inquilino è un privato: la dichiarazione DIVA

Quando affittate a una famiglia, a uno studente o a un altro straniero, nessuno trattiene l’imposta: dichiarate e pagate voi.

• Secondo le domande e risposte DIVA 2025, la dichiarazione annuale dei redditi delle persone fisiche (DIVA) va presentata da chi ha percepito più di 50.000 lek l’anno di redditi non soggetti a ritenuta, compresi gli affitti.
• La DPT fa esempi concreti: chi ha affittato un appartamento a un privato per due mesi per 65.000 lek dichiara il canone nella DIVA e paga il 15% (DPT, febbraio 2026); anche un pensionato che riceve 5.000 lek al mese da un amico che vive nel suo appartamento deve dichiarare, perché il totale annuo supera 50.000 lek (DPT, marzo 2025).
• Scadenza: il 31 marzo dell’anno successivo (art. 61). I redditi del 2025 andavano dichiarati entro il 31 marzo 2026; i canoni incassati nel 2026 entro il 31 marzo 2027.
• La dichiarazione si presenta online dal proprio account e-Filing.

Anche quando l’impresa ha già trattenuto l’imposta, la DIVA può essere comunque dovuta, per esempio se il reddito annuo complessivo supera 1.200.000 lek (art. 67). Nel dubbio, chiedete all’ufficio fiscale regionale.

Se vivete in Italia

Il reddito di un immobile situato in Albania ha fonte in Albania (art. 4) ed è tassato qui anche se il proprietario non è residente (art. 2); lo ribadisce la DPT nella pagina sui redditi imponibili. Come presentare la dichiarazione dall’estero e come indicare lo stesso reddito in Italia sono domande per un commercialista.

Affitti brevi: Airbnb e Booking

• La legge non prevede un’aliquota diversa per gli affitti brevi. La DPT cita espressamente Booking e Airbnb tra i redditi da dichiarare nella DIVA quando superano 50.000 lek l’anno e non hanno subito ritenuta (DIVA 2025).
• La DPT sta preparando le norme sulla direttiva europea DAC7, con cui le piattaforme digitali segnaleranno anche i redditi da locazione di immobili. Precisa che la segnalazione della piattaforma non sostituisce la vostra dichiarazione; la data di applicazione non è ancora fissata.
• Se chi affitta è un contribuente registrato e dà in locazione un immobile dell’attività, il canone è reddito d’impresa (DPT, domanda 6).
• Se affittate ai turisti, chiedete anche al comune quali registrazioni e tasse locali si applicano.

Contratto e ricevute

Conservate il contratto scritto (obbligatorio oltre l’anno secondo il Codice civile, art. 803) e la prova di ogni pagamento. Cosa scrivere nel contratto lo spieghiamo nella guida al contratto di affitto in Albania.

Questa guida ha scopo informativo e non è una consulenza fiscale: verificate il vostro caso con un commercialista o con l’ufficio fiscale.