Contratto di affitto in Albania: cosa dice la legge e cosa scrivere

Chi si trasferisce in Albania per studiare, lavorare o passare la pensione al mare di solito firma un contratto breve, spesso un modello in albanese preparato dal proprietario. Le regole albanesi sulla locazione sono diverse da quelle italiane, quindi non date nulla per scontato. Questa guida spiega cosa prevede il Codice civile albanese, cosa conviene scrivere nel contratto e quali controlli fare; è utile anche a chi dà in affitto. Dati verificati il 22 ottobre 2026 sui testi di legge indicati.

Cosa dice il Codice civile

La locazione è regolata dagli articoli 801 e seguenti del Codice civile albanese (Legge n. 7850/1994; qui si usa il testo consolidato con le modifiche fino alla Legge n. 113/2016). I punti principali:

• Forma. Il contratto di durata superiore a un anno deve essere scritto (art. 803). Per un anno o meno non è obbligatorio, ma senza carta è difficile provare gli accordi.
• Durata. La locazione non può superare trent’anni; per gli edifici a uso abitativo il limite è cinque anni (art. 803).
• Obblighi del proprietario. Consegnare l’immobile in tempo e in stato adatto all’uso concordato, mantenerlo in quello stato e garantire il pacifico godimento (art. 802).
• Riparazioni. Sono a carico del proprietario, tranne la manutenzione ordinaria, che spetta all’inquilino. L’inquilino deve avvisare il proprietario; le riparazioni urgenti può farle da sé, chiedendo il rimborso e avvisando subito (art. 805). Se le riparazioni urgenti non vengono fatte in un tempo ragionevole, ha diritto a una riduzione proporzionale del canone (art. 809).
• Difetti. Se i difetti riducono in modo evidente l’uso dell’immobile, l’inquilino può chiedere la risoluzione o la riduzione del canone, salvo che li conoscesse o fossero facilmente riconoscibili (art. 806).
• Obblighi dell’inquilino. Usare l’immobile secondo il contratto, pagare alle scadenze (art. 812) e rispondere di perdite e danni durante la locazione (art. 813).
• Subaffitto. È ammesso salvo patto contrario, ma il contratto non si cede a un altro senza il consenso del proprietario (art. 818).
• Migliorie. Non vengono rimborsate, salvo che il proprietario le abbia approvate (art. 816).
• Fine del contratto. Il contratto a termine finisce alla scadenza senza disdetta (art. 820). Se l’inquilino resta e il proprietario non si oppone, la locazione si rinnova alle stesse condizioni (art. 821). Per i contratti senza termine la legge richiede un avviso ma non fissa i giorni: indicate voi il preavviso nel contratto.
• Riconsegna. L’immobile va restituito nello stato descritto nel contratto, salvo la normale usura; se il contratto non descrive nulla, si presume che sia stato ricevuto in buono stato (art. 814). Chi riconsegna in ritardo paga il canone fino alla consegna, più i danni (art. 815).
• Se il proprietario vende. L’acquirente deve rispettare la locazione se il contratto ha data certa anteriore alla vendita (art. 822); in caso contrario il proprietario deve risarcire l’inquilino che perde la casa (art. 824). Chiedete al notaio come dare data certa al contratto.

Il capo sulla locazione del Codice civile non parla di deposito cauzionale: importo, utilizzo e restituzione dipendono solo da ciò che scrivete nel contratto.

Notaio, registrazione e lingua

Il Codice civile non richiede il notaio per affittare una casa; richiede solo la forma scritta oltre l’anno. L’atto notarile serve se si vuole registrare il contratto:

• Secondo la Legge n. 111/2018 sul catasto, art. 57, il contratto notarile di durata superiore a 9 anni deve essere iscritto nella scheda dell’immobile; quello oltre un anno può esserlo. Dato il limite di cinque anni per le abitazioni, per una casa in affitto la registrazione è una scelta.
• La registrazione di un contratto di locazione o sublocazione costa 5.000 lek secondo il tariffario ASHK.
• Gli atti notarili sono redatti in albanese; se una parte non conosce la lingua, il contenuto viene tradotto per intero (Legge n. 110/2018 sul notariato, art. 100). Per una scrittura privata questa regola non c’è: chiedete un contratto bilingue o fatelo tradurre prima di firmare.

La legge sugli stranieri vieta di affittare immobili a stranieri senza un documento di viaggio valido o senza visto o permesso di soggiorno validi (art. 136): per questo il proprietario vi chiederà il passaporto. Per alcuni permessi, come quello per i lavoratori digitali (art. 68), serve inoltre la prova di un alloggio e di un indirizzo in Albania.

Cosa scrivere nel contratto

1. Parti e immobile: nomi, numeri di documento, indirizzo esatto e dati dell’immobile come risultano dal certificato di proprietà.
2. Durata: inizio, fine, rinnovo e preavviso per lasciare prima.
3. Canone: importo, valuta (gli affitti si indicano in euro o in lek), giorno e modalità di pagamento. Il bonifico lascia traccia; per i contanti chiedete una ricevuta.
4. Deposito: importo, casi in cui può essere trattenuto, entro quanti giorni dalla riconsegna delle chiavi viene restituito.
5. Utenze e spese: chi paga luce, acqua, gas, internet e spese condominiali, e a chi sono intestate le utenze.
6. Letture dei contatori: luce, acqua e gas il giorno dell’ingresso e quello dell’uscita.
7. Inventario: mobili ed elettrodomestici con il loro stato e foto datate, firmato da entrambi. Visto l’art. 814, è la vostra prova principale alla riconsegna.
8. Guasti: chi chiamare e in quanto tempo si interviene.
9. Regole della casa: subaffitto, animali, numero di occupanti.

Campanelli d’allarme

• Chi affitta non è il proprietario. Chiedete il certificato di proprietà (certifikata e pronësisë): secondo la legge sul catasto (art. 17) è il documento che prova il titolo e viene rilasciato solo al proprietario o ai comproprietari. Il nome deve corrispondere al documento di chi firma.
• Firma un’altra persona. Chiedete la procura, che secondo il Codice civile (art. 72) è sempre scritta.
• Più proprietari. Ogni comproprietario ha una copia del certificato: assicuratevi che siano tutti d’accordo.
• Vi subaffitta un altro inquilino. Chiedete di vedere il suo contratto e verificate che non vieti il subaffitto.
• Soldi prima della visita o contanti senza ricevuta. Leggete anche la nostra pagina su come evitare le truffe.

Chi possiede una casa in Albania e la affitta trova le regole fiscali nella guida sulle tasse sull’affitto in Albania. Per cercare casa: case in affitto.

Questa guida ha scopo informativo e non è una consulenza legale: per il vostro caso rivolgetevi a un avvocato o a un notaio.